我不认为中国的房价会跌！

回顾过去四十年，绝大部分身处改革开放市场经济增长浪潮中的人，被人潮盲目的推搡到前方，还没意识到发生了什么，半生已经过去。

若回到历史的当下，大部分人的声音仍然在表达当下的事实和情绪，群体有一个有趣的特征，会把此刻的情况当作未来，并认为未来10年、20年、30年、100年都会这样，但事实上也许到第二年，许多宏观层面的东西就发生了彻头彻尾的变化。

每当大众发出高度一致的声音时，历史往往会拐个弯朝向完全不同的方向前进，在80年代末大部分人认为在单位拿上“铁饭碗”是未来10年~40年最核心且稳定的工作方式，通货膨胀在中国是不可能发生的事情。

1988年价格闯关，物价飞涨，全国主要城市居民疯狂抢购商品，一夜之间，大江南北的普通人体验到了什么是市场经济，一场即将到来的市场经济改革，实行物价粮票双轨制的变化即将到来，但是在当下，绝大部分人依然在拼命挤进国有工厂，希望多拿点粮票。

在90年代中期，全国范围内逐渐出现奔向广东淘金的热潮，大部分人认为可能在广东打工挣钱是未来40年唯一的赚钱方式，在广东挣了钱，在家乡买一个房子，至于广州市郊的房子，大部分人认为其没有价值。

1991年沪深股市开启，1992年和1993年沪深股市暴涨暴跌，绝大部分人还不知道有这个事情存在的时候，已经有一部分人赚的盆满钵满，另一部分人倾家荡产。

2000年左右，国企改革解决三角债的现象级历史事件已经过去3年左右，上海关于要面向全国进行商品房开发的呼声越来越高。

商品房作为一个全新的事物出现时，对于任何一个城市的普通居民都是一种无法理解的物种，绝大部分人对它的感触都是非常陌生且漠不关心，这是一件看起来与自己毫无关系的事情，却在很多年后令大部分人感到困扰。当初所有人都会在城市里面自建房，为什么要去买商品房，大部分人在这种时候可能都会发出银铃般的笑声。

或许在那个年份，会有不少聪明人通过报纸看到有一家叫“万科”的公司，他们会在茶余饭后嘲笑这家企业，认为这家公司的老总怎么会这么没眼力劲去开发商品房呢？怎么可能会有人买商品房呢？傻子都知道，老北京的工资100年也买不起商品房，也不会有商品房的购买需求啊？10万人民币在北京买一套房子，那是多么大一笔钱，一个人一辈子也赚不到这么多钱吧？

2000年~2005年，不被人看好的房地产市场开启了第一轮牛市，北京、上海、深圳、广州的房价涨到天价，报纸上铺天盖地的新闻高呼楼市即将崩盘。

2000年作家韩寒的想法代表了很大一部分精英对房价的看法，韩寒在自己的一篇作品里面表示，上海徐汇区的房价都涨到3000块钱/平米了，上海郊区的房价涨到500到1000了，这个价格太贵了，太不合理了，这个价格应该到头了吧，上海的房价不可能上涨了，我要等上海房价跌到500块钱/平米时再买。

我不知道上海房价什么时候跌到500块钱，但我估计韩寒肯定不是在2000元以内买的上海的房子，他大概率是在上海有自己房产的，至于多少钱，我们是不清楚的。

2005年，关于中国楼市可能在1年内崩盘的声音占据绝大部分门户网站的头版头条，所有人都认同这一观点。不少经济学家，各行各业的专家都在呼吁老百姓不要买房，等过几年房价腰斩再买房。

从今天的眼光去看待当时的房企，毫无疑问外界对他们的否定和批判所带来的压力无疑是巨大的，管理层和创始人可能也会在铺天盖地的看空声音中自我怀疑。

很多人都在说那时候工资低，在当时工作也买不起房，实际上当时外贸行业的工资水平偏高，外企的工资非常高，许多行业的工资是高过房价的，比如北京、上海、广州的外企可能薪水能够拿到4000元/月，但当时1线城市的房价，郊区还存在大量500元/平的房子，市区也才数千元。

其次，当时少量的现款可以买到二居室、三居室，剩下的钱大部分贷款。

但在当时大部分人看空，电影《大腕》中的精神病表示北京房价会暴涨，这不是什么神预言，而是当时确实只有脑袋不正常的人才会认为房价会上涨，正经人谁会去买房？

在2005年，北京、深圳、广州、上海，是可以拿5000块钱人民币去认购一套房子，那时候有多少人有5000块钱？此时此刻很多人在讨论北京、深圳、广州、上海500元租房子过一生更有价值，在绝大部分聪明人眼里，至少到2049年，以上四个城市的房子租金应该是500元一个月吧？伴随我工资上涨的过程中，一直只花500块钱租房，岂不是生活质量更高？算一下账，傻瓜才去买房子。

房地产崩溃论在2008年被绝大部分人视为金科玉律。

大部分人到底在思考什么呢？

2007年10月上证指数经过漫长的青葱岁月终于站上史诗级的最高点6124点的前夕，国内所有媒体，包括央视新闻，高度一致的唱多股市，任何一个傻瓜都非常清楚上证指数即将超过10000点，至于5000点，那是牛市的起点，至于原因，他们给出的逻辑是中国成为了世界工厂，经济繁荣，人均收入提高。

但奇怪的是，明明是在同一个大环境，几乎所有人在2007年高度一致的喊出房地产即将崩溃。

历史总是充满了惊人的相似。

在2007年夏天随便一个午后，稍微坐在路边的咖啡店，喝一杯冰美食，看看路人时尚的打扮，餐厅络绎不绝的消费，拉出20年的经济增长情况，沿海地区和大城市净流入的人口，冷静下来想想就知道未来趋势的真实情况，但是为什么没有多少人愿意这么做呢？？？

他们去相信美裔经济学家章家敦的中国崩溃论，相信福山的中国崩溃论，结果崩着崩着，把2008年的美国经济搞崩溃了，金融风暴从华尔街一夜之间传遍全球。

全球的资产价格疯狂暴跌，美股、美房市下跌，企业批量倒闭。

连华尔街都开始对未来感到失望，国内的精英们不得已唱出“上帝已经死了”。

他们唧唧歪歪的说着北京、上海、深圳、广州4位数的房价是不正常的，反向交易者卖出这些房子去买了商铺，或者其他什么，依然看不到即将到来的未来。

温州炒房团几乎和股市里面宁波敢死队是一样的角色，他们在千里之外就能嗅到趋势的味道。

当大多数人还沉浸在每天的焦虑中时，温州炒房团在以小时为里程不断的互相传递最新的关于北上广深的房地产相关的一切信息。

温州炒房团并非一个组织严密的集体，他们中间甚至没有多少金融专业出身的顶级大佬，他们是海鲜市场卖鱼的大叔，是经营美容店的邻家小妹，是体制内新人小王，他们来自于各行各业，持有的资金可多可少，他们通过聚在一起喝咖啡、喝茶的间隙，无意间传播彼此得到的消息，捕捉每一个城市的房价趋势成为他们水到渠成了解到的真实信息，剩下的事情仅仅是达成交易这么简单。

2008年经济危机导致全球需求减少，中国广东、浙江、福建一代的工厂因为海外需求量减少，外贸企业批量倒闭，印象里，这一年的新闻几乎每天都在播报沿海地区的企业破产。

2005年左右宁波、厦门、东莞、温州这些著名的因外贸企业兴市的城市热度占据国内大部分门户网站，对于绝大部分人来说这些城市大概率会成为诸如上海、北京这样的国际性大都市。

伴随经济危机的到来，以上城市的重要性逐年降低，产业结构转型后苏州、杭州、广州、深圳、北京、上海、武汉、成都、重庆拿过接力棒，承接产业转型，同时冲刺中端产业链，华为、中兴、腾讯、阿里开始取代外贸、外企的光环成为新的“众神”。

人的心理似乎有一种惯性，认为一个事情会一直发生，但事实上，似乎所有的事情都有各自的周期，有的周期长，有的周期短。

春天不会永远持续下去，冬天也不会永远持续下去，一年四个季节，周期性循环，在更长的周期里面，也会有连续下100万年雨的阶段，也会有持续数十万年的冰期。

大部分人就像农场里面的火鸡，把一个眼前遇到的事情当作永恒，但永恒从来就没出现过，而是一个周期接着一个周期的轮番出现。

接下来的事情，大家都知道，温州完成民间融资的历史使命，把影响力让给了杭州，阿里以杭州为舞台，结合隔壁的义乌，从2004年左右，开启了长达15年的电商时代。

宁波和东莞在门户网站的头版头条逐渐消失，被武汉和成都取代。

2013年~2015年，大批量的外企，退出长三角和珠三角，关于中国崩溃论的声音不绝于耳。

当大部分人的注意力不在房地产时，2009年上证指数从最底部1000多点反弹回去30%，然后熊市继续持续到2013年下半年，此时中国的房地产开始转型，房价触底后逐渐企稳，2009年开始最早一批热钱慢慢进场。

2010年，天涯社区已经有一条热帖发布《2010，写在房地产暴涨前夜》，里面提到未来的白领将只能租房子，全国的房价将全面暴涨，房价将一路涨到2018年。

在这条帖子下面，数千条否定的答案，嘲讽答主在讲一个不可能的事情。

2008年，央行推出4万亿，这些钱最终进入房地产。

很少一部分人开始意识到，房地产市场具备三种属性，第一是居住属性，第二是金融属性，第三是财政属性。

当这三种属性互相交织在一起时，房地产就变成一个资金蓄水池。

中国的经济体量越来越大，在没有其他资金蓄水池存在的情况下，房价被推高就变成一种必然。

2010年之后的中国，房地产市场和过去完全不同，不再是大城市房价上涨，而是国内绝大部分中小城市房价一起暴涨。

上海市徐汇区的房价从5000块钱涨到8.6万/平，深圳南山区的房价从5000块钱涨到9.4万/平，杭州西湖附近的房价从5000块钱涨到4.8万/平，以上说的是均价，因此不排除存在20万/平的楼盘。

2009~2015年，国内的房地产市场，实际上是经历了第二轮房价上涨周期的第一个缓慢上涨的阶段，一直要到2016年，大部分普通人才终于认识到房价开始上涨的事实，而此时，距离房地产价格上涨已经过去7年，在这7年的时间里大部分人在做什么呢？在抱怨房价已经涨到顶了，房价很快就要崩盘了，没有人会继续再买房子了。

然而，到了2016年，越来越多的热钱疯狂涌入绝大部分城市的房地产市场，价格每个月都在涨，这种趋势很明显是牛市的中后期阶段，但普通人则错误的认为这是开始。

越来越多的人喊出，京沪永涨，刚需，等一大堆理由，然后房价到了2018年，再一次的来到了巅峰，不过大部分人一直要等到4年之后的2022年才意识到房地产市场开始下跌。

实际上2018年这一年全世界最前沿的投资人很大一部分认为中国即将爆发史诗级的经济危机，后面的事件也印证了这一群人的猜想，一场延续整整4年的大萧条开始。

接着是到了2021年，各大城市出现了断供潮，还有一部分人买了烂尾楼，国内主流的几家房企开始暴雷。

2020年~2022年。

先是绿地放出消息，说是债务压力过大。

然后是恒大地产，传出债务危机的传言。

接着是融创集团，传出暴雷。

房地产市场人人自危，但最终系统性金融风险并未发生。

而是全社会按下暂停键，所有的资本全部理性起来。

历史再一次出现新的转折。

最早在2019年喊出“活下去”的房企万科，目前已经度过难过，开始迎接全新的产业结构，新楼盘拥有更大的地下车库，更现代化的房屋结构，更充裕的绿化带，更舒适的居住体验，房地产市场似乎在悄悄的急转弯。

上一代人经历过“暗黑”的时代，房子仅仅是满足生存即可，下一代购房者生活在一个相对温暖的时代，对居住条件提出了更高的要求。

因此，市区里面的老破小，甚至2020年之前建设的楼盘，不再被新一代购房者关注，因为转型之后的房企建设的楼盘和过去存在巨大的代差。

这就导致二手房卖不出，新房则不愁寻找到新的买家。

通过AI风险控制系统RiskRaider风险雷达，我们可以看到AI对万科的风险评级。

AI给万科打出90分，风险评级为：正常

万科集团没有失信行为，没有大额欠债。

万科的关联企业在2019年失信金额达到412亿元，但到2023年，债务回到6.34万元，基本属于安全值了。

另一家房企很能说明问题，我们一起看看“融创”。

融创被AI评定为26分，属于“一般预警”评级。

融创集团主体2022年至2023年累计被执行439次，累计金额达30.545228亿元人民币。

其中拖欠借款50万元人民币，累计2次。

拖欠货款金额2.23691元人民币，累计71次。

假设融创、恒大及时处理债务，可能也有可能在最近几年慢慢恢复正常。

债务对一个国家、企业、行业来说很正常，英国在1588年成功击败西班牙无敌舰队后，国家债务加速上涨，这些债务用来投资各个新行业，以及对全世界市场的开辟。

对于主权国家来说，债务问题可以通过央行印钞票来解决。

对于小国家来说，过高的债务问题就非常难受了，需要漫长的时间去消化，牺牲几代人的时光，重新将经济拉回到增长的轨道上。

经历2018年的繁荣顶端，长达4年多的大萧条，中国央行给出的方案，其实也是印钞票，扩大信用，促进技术创新，进行供给侧改革，发展资本市场，通过发展新能源、生物医药、工业机器人等产业，多种方式一同发挥作用去偿还债务。

2023年第一个季度旅游、餐饮、房地产、新能源、生物医药等行业展现出来的数据，似乎在表明，我们现在已经站在了经济复苏的起点。

新一轮的债务周期正在开启。

一般来说，短期债务周期是7年~10年，长债务周期是50年~70年。

很多人喊出市场不再存在刚需，90后人均两套房子。

但事实上，这只是在春节的铁路上采访买到票的乘客有没有买到票是一个意思。

过去几年的常旅客数据，我们可以看到14亿人中，至少13亿人从来没有坐过飞机。

很多人觉得自己身边的朋友住在上海的翠湖天地（15.552万/平米），住在深圳湾一号（15.6万/平米），所以中国的房地产不再有新需求，这是非常主观的印象。

在中国不同区域的发展速度不相同，城镇化率也不同，东北地区的城镇化率居高，并且经历了一轮重工业的衰落阶段，小城镇人口加速外流，东北地区的人口和资产集中在沈阳、哈尔滨、长春、大连这几个大城市，产业、人口、资金变动的结果，造成了东北小城市房价暴跌，哈尔滨、大连的房价居高不下。

大西北存在类似的情况，玉门等资源枯竭型城市的房地产价格暴跌，兰州、乌鲁木齐、西安等具备产业和发展前景的城市房价居高不下。

中国最具潜力的发展区域主要是两个，一个是长三角城市群，一个是粤港澳大湾区。

另外三个同样具备发展潜力，但不可能达到纽约、伦敦大都市圈水平的是：北京、武汉城市群、成渝都市圈

以上5个城市圈形成了中国未来核心产业链和人口净流入的城市格局版图。

这并非意味着其他城市不再发展，而是在诸多具备产业链发展可能的区域形成中心城市，比如福建的宁德、河南的郑州、山东的青岛等。

国内大部分区域实际上没有完成80%以上的城市化率，发生在西方的逆城市化现象短期内在中国不会大规模出现，即使出现也有可能只会在北京、深圳等少数几个城市发生。

部分农村还是具备大量人口，大部分省份的小城市仍然具备大量人口，但是大部分农村和小城镇缺乏产业支撑，不是所有的城市都会有一个宁德时代总部，也不是所有的农村都会有丰富的度假资源。

中国的人口过于庞大，14亿人口的流向不会出现日本的东京大都会模式，也不会出现巴黎都会圈模式，而是出现中国版本的“城市群+中心城市+新农村”模式。

大国大城。

换一个视角会更明白这个趋势。

许多人认为东北出现5万块钱一套房子的行情，就认为中国南方也会出现类似的情况。

大家可以把目光放在日本、美国、澳大利亚、欧洲、英国。

欧洲也有罗马尼亚，在东欧可以以很便宜的价格买到房子，但是巴黎、法兰克福、米兰的房子并不便宜，虽然这些国家同属于欧盟。

因为人口流动并非是平衡的，而是有一定偏向性，东欧的人口源源不断流向巴黎、柏林、法兰克福、伦敦等地。

罗马尼亚出现小城镇空心化的现象，但是中欧和西欧并没有出现。

美国是同样的情况，中西部小城镇的房子非常便宜，但洛杉矶和纽约的房子依然是天价。

城市里面房价较低的可能就是位于五大湖地区的芝加哥，芝加哥房价暴跌的原因是汽车产业消亡，人口持续外流，华盛顿的政策没有支持产业升级，没有新的资本和技术进入芝加哥，外加城市治安下降，芝加哥从一个特别繁荣的城市开始向内萎缩，房价暴跌。

同属于美国的加州因为科技类型政策扶持，银行更愿意给加州的企业贷款，加州的基础设施更加完善，技术创新源源不断，企业不断增多，产业持续升级，热钱和人口不断流入加州，导致加州根本没有便宜房子。

中国人大部分没经历过多少次经济危机，在美国和欧洲经济危机从16世纪开始已经来过很多次了，楼市泡沫已经成为生活的一部分，泡沫并不可怕，对于不少投资人来说，泡沫就是用来赚钱的。

20世纪的美国出现过的经济泡沫大部分来源于楼市和股市。

90年代，热钱流入美国凤凰城，制造了一波虚假繁荣，但是当价格触顶后，位于亚利桑那州的凤凰城房价腰斩，导致需多投资者倾家荡产。

房价暴跌教会了美国人不买房吗？

很显然并没有。

暴跌的房价没有让美国房价长期在底部，而是让房价一次又一次的暴涨上去，然后暴跌，接着再暴涨上去，然后再暴跌，不断循环，贯穿5代美国人的一生。

这是他们一生的故事。

历史到底教会了人什么？

唯一教会的是，人类从来不会在历史中吸取教训。

2005年左右美国经济再一次走向繁荣，不管它是虚假繁荣，还是真繁荣，对于投资人来说，这些不重要，重要的是当美国人的房子开始暴涨时，房子就是用来投资的，不是用来住的，反过来，当美国人的房子开始暴跌时，房子就是用来住的，不是用来炒的。

如何理解房价的根本属性，这要看你如何理解美国人。

房利美这些带有美国“国企”特色的房地产企业疯狂放贷给穷人和中产，为了让每一个美国人有房子住，另一部分原因是美国经济在2005年左右向好，绝大部分人认为美国会永远繁荣下去，建设新楼盘，普通大众买房子变成一个很好的生意。

但仅仅在2年之后的2007年，华尔街少部分金融机构就已经通过各方面的模型和数据判断美国即将爆发一场史诗级的经济危机，此时美国大部分普通人根本没意识到会发生什么，更多的人还是疯狂贷款去买房。

结果到了2008年，许多金融公司已经撑不住了，债务超过能承受的水平，金融风暴立刻就席卷全球，美国的房价开始暴跌。

中国在延续类似的事情，2018年中国的房价触顶，开始下跌，持续4年多的经济萧条，也将房价拉低，和2008年不同的是，这次全球债务危机的源头来源于中国。

最近，大部分人又开始喊出房价会一直保持低位，会一直跌下去的口号。

这拨人大概率和2018年提出中国的房价会永远涨上去的是同一拨人。

他们这群人有一个特别有意思的特点，房价在最高位的时候他们会积极看好房价，认为房价会永远涨上去，当房价处于最低位的时候，他们会悲观看空房价，认为房价会永远下跌下去，他们可以找出一大堆并不存在的理由去证明这些观点。

在这样矛盾的想法中存在一个共同点，就是他们只看情绪，情绪决定一切，其次是因为他们认为这个世界是静止的，不是运动的，不会发生变化，所以认为接下来和现在一样。

遗憾的是市场规律神圣不可侵犯，不以人的意志为转移。

市场有市场的法则，也是自然规律的一部分。

中国的产业升级相对来说是比较成功的，五大城市群各自建立起新的产业链，以半导体、创新医药、中成药、工业机器人、家庭服务机器人、AIot、光伏、风能、新能源汽车、商业航天为主。

其他地方也出现零零散散的新产业，江西新余的赣锋锂业，福建宁德的宁德时代，西安的隆基绿能等。

正是这些不断冲刺中高端产业链的企业，成为创造更多的财富，持续推动技术创新，吸引人口净流入的基础动能，其次还有政策层面的推动，比如长三角区域的一体化协同发展，上海青浦、苏州吴江、嘉兴嘉善将交通、基础设施、产业规划整合在一起，公积金和社保也可以共用。

如今还有许多省份的小城市、农村存在大量人口，但是伴随五大城市群和其他中心城市新兴产业链的发展日趋成熟，带来收入的急剧升高，生活变得更加便利和超级现代化时，国内大部分地区的小城镇、农村的人口毫无疑问会向五大城市群和中心城市转移。

大部分地区都会出现自然村的消亡，小城镇的自然萎缩。

人口离开小城镇和农村后，也会带上资金、技术和社会关系。

这将导致未来15年，国内大部分城市的房价集体暴跌，比如江西小城市的房子将从一整套150万元在几年之内缓慢跌倒10万块钱以内，换句话说，在未来几年里，在江西等省份是可能可以用10万块钱买一套100多平米的房子，另外还带车库。这将是一种必然的趋势。

2023年第一季度苏州、杭州、南京、上海等地街头人流量、车流量爆满，苏州、上海、嘉兴等地看房子的人群络绎不绝，延绵不断。

来五大城市群寻求机会的年轻人越来越多，消费和人流量、车流量全部在疯狂反弹，远超预期。

这样下去，迟早会有越来越多的人口扎堆净流入五大城市群。

从这些趋势和数据看，我看不到五大城市群房价继续暴跌的可能性了。

反倒有可能在3~5年，五大城市群的房地产处市场于一个底部，等到2026年~2018年，五大城市群的诸多城市房价又要开始新一轮的急速暴涨阶段。

深圳、上海的房价继续翻倍并非不可能。

原因很简单，海外资本进入中国后，会推高中国资产价格，新能源、生物医药等产业链会推高个人收入，更会提高有钱人的收入，这就导致更多的人会有钱去购房。

由于不同年份的房子存在代际差异，新房子更能满足新一代购房者的需求，这就导致在3~5年后，新房价格不断攀升，老破小和二手房无人问津。

中国无非是两个资本蓄水池。

一个是楼市，一个是房市。

两个蓄水池的水不断互相倾倒。

假设2023年中国股市是超级牛市，假设持续1~3年之间。

那么就有可能当中国股市暴跌时，更多的资金流出跑进房市。

如果钱都不进房市和楼市会怎么样？

会物价暴涨。

一颗白菜1000块钱。

到时候真的时候白菜价格可以买房子了。

房地产价格暴涨，无非是一部分人住不起市中心的房子。

股市价格暴涨，无非是大部分人错过赚钱的机会。

物价要是暴涨，这事放在任何一国，都是不可说的事。

如果不是魏玛共和国的物价暴涨，纸币崩溃，也不会有第三帝国上线。

历朝历代亡国，只听说过吃不起饭亡国。

从来没听说过资产价格高到一定程度亡国的。

抓住这些逻辑，大家基本上就能够明白未来的房地产市场的走势。

房价这个东西，你不能让它崩溃，崩了那就是等于明末的央行没钱，出个李自成和努尔哈赤，朝廷没钱去平叛。

你也不能让它涨上天，它涨上天了，就是北宋末年“富者田连阡陌，贫者无立锥之地”，来一次系统性崩溃，老百姓就不管你朝廷是姓赵，还是姓耶律了。

归根结底，共同富裕和社会主义才是控制房地产的最好办法。

房价过高，就约束它。

房价过低，就默许它自生自灭。

中国现在在一条向上发展的趋势，离超级大国只剩一点距离了。

有谁听说过超级大国有便宜房子吗？

是马上海车夫的荷兰共和国的阿姆斯特丹房价便宜？

还是维多利亚时期大英帝国的伦敦房价便宜？

还是里根时期的美国纽约、洛杉矶房价便宜？

纵观中国历史5000年，房价暴跌和便宜的只有这么几个时期：

魏晋南北朝、安史之乱、五代十国、元末明初、李自成进京、军阀混战等

我们要在什么情况下可以看到五大城市群的房价暴跌，保持低位呢？

大家可以推演一下，爆发核战争，中国战败，割地赔款，产业链崩溃，人口以千万为计量外流。

每一次金融危机的资产价格顶部，房价虽然会暴跌，但不会跌到普通人买的起的地步。

很多人不愿意谈房地产，不愿意听房价会涨，主要是因为大家都不想房价上涨。

我比任何都希望上海和深圳的房价跌倒5万块钱可以买138平一整套房子，但是这种可能性有吗？基本上没可能。

现在的人怀念荷兰的黄金时代，美国的镀金时代，法国的黄金岁月，英国的维多利亚时代，怀念的是繁荣和艺术，从来没有听说谁怀念过那个时候的房价，已经很能说明问题了。

接下来，中国会开启新一轮现象级的人口转移。

我们可以假设这样一条时间线，法兰西统一了整个欧洲，成为一个完整的庞大的囊括莫斯科、柏林、伦敦、巴塞罗那、罗马等广大地域的法兰西第三帝国。

由于欧洲有48个国家，国界线阻拦了人口、资金、技术创新的集中式发展。

但如果巴黎就是首都，国家线不存在，是州界、县界。

我们很有可能看到这样的事情。

第一阶段，巴黎开始开放外资，鼓励乡镇企业的发展。

外资进入巴黎建设工厂，城市面貌焕然一新，更多的农民转换成工人，郊区人口向市中心转移，附近城市的市区人口向巴黎转移，成为新巴黎人。

第二阶段，巴黎开始发展金融业，初级制造业退场。

由于巴黎的地价越来越贵，巴黎的工人价格升高，初级制造业开始向其他地区转移，巴黎开始发展金融业、服务业，此时巴黎的城市面貌开始逐渐转变为现代化的模样，乡下的感觉逐渐消失，帝国的人口逐渐从四面八方向巴黎转移，巴黎郊区的人口增多，这些曾经被认为是乡下的地方，变成产业园、商业综合体、居民区。

第三阶段，巴黎开始协同附近大城市发展，形成大巴黎城市群

由于巴黎出现越来越严重的大城市病，人口急剧扩张，整个城市很难高质量继续维系，绿地被侵犯，湖泊出现污染，为了治理整个城市，不得已，巴黎不得不将城市人口强制限制在2500万人，并开始保护巴黎郊区的湖泊、河流、防护林，并将新产业非常大度的分配给距离巴黎2小时车程的区域，并以法兰西帝国银行的资金为基础大量投资基建，将巴黎周围5、6个大城市用高铁、飞机场、高速公路、城市快速通道连接起来，并允许巴黎周围城市全部享受和巴黎一样的所有福利，此时中心城区人口成功向巴黎周围城市转移，也出现巨量的在周围城市购房，在巴黎工作的人群，一方面避免的大城市病，另一方面将整个大巴黎地区发展起来。

一开始，还是只是附近省份的法兰西人向巴黎城市群转移，接着由于新产业的发展，人均收入提高，生活更加便利，城市更加现代化，艺术也在走向繁荣，整个帝国的人口开始源源不断从莫斯科附近、罗马附近、巴塞罗那附近、东欧、奥地利等区域源源不断向巴黎城市群转移，此时巴黎周围城市的房价也被推高。

因为产业、热钱、人口的高度集中，同时为了保护生活质量和自然生态，在技术进步的允许下，形成了大国大城的集群模式。

为什么巴黎没有像美国那样把城市平铺向外发展呢？

因为巴黎城市群存在原住民，这些原住民建立起了长达1000年，甚至2000年的城市，他们可以回溯到早期的罗马帝国，比其美国可以在空地上建立起新的工业区，巴黎不如保留这些本身存在的城市去发展，于是将这些城市连接起来，以巴黎为核心，形成大巴黎城市群。

第四阶段，巴黎开始吸引全世界的技术、投资移民

由于帝国的发展越来越好，帝国的文明向全球展示了他近乎于完美的吸引力，法兰西帝国出现多个类似大巴黎城市群的区域，此时帝国正在向高端产业链冲刺，引领蓝星的文明走向下一个更好的阶段，无论是参议院还是众议院出于现实考虑，均迫切的提出内阁必须推出吸收新的外国移民来解决用工荒，以及帝国的债务问题的完整方案，不得已，帝国不得不向全世界吸引满足某些条件的移民，吸收世界各地的移民成为帝国新的公民。

帝国的房价经历了一轮又一轮的暴跌、暴涨然后又暴跌、暴涨，新来的移民继续推高帝国的房价。

直到法兰西迎来应仁之乱，发展才戛然而止。

这一周期到底有多长，没有人知道。

但就当下来说，未来五大城市群的房价在经历3~5年的底部震荡后会继续向上拉升。

如果做一个假设，这些城市的涨幅速率排名可能是这样的：

王座：苏州

次王座：杭州、广州

黄金段位：北京、上海、深圳

银色弹药：南京、宁波、武汉、成都、重庆、佛山、东莞

慢涨选手：无锡、嘉兴、惠州、长沙

2035年，均价最贵的房地产市场十有八九属于深圳、上海、北京这三座城市。

涨幅最快的大概率来自于广州、苏州、杭州这三座城市。

最令人惊讶的可能是东莞、嘉兴、宁波、长沙这四座城市，会变得更加现代化。

成都、重庆和武汉则变成江浙沪和粤港澳之外区域的大部分人在买房子这条路上不可逾越的大山。

至于大部分4线以下城市，迎来的将是房地产市场的长熊，继续阴跌，跌倒难以相信房子会便宜到10万块钱可以买一套的地步。

假设你需要在五大城市群工作和生活，比较建议在2026年之前任意时间在五大城市群的任意优质地段购房。

假设你拥有小城市的多余房子，不需要居住了，在明天、后天、大外后的任何一天，尽量抛售。

房地产市场大概率会下跌的城市包括：贵阳、徐州、南昌、温州等

在未来，假设你定居在五个城市群中的其中一个，很大概率你居住在其中任意点，工作在其中任意点，周末的活动范围遍及城市群内部任意点。

未来，最庞大的城市群毫无疑问是粤港澳大湾区和长三角城市群。

最后，我想说，五大城市群的房价不会下跌了，对于手头有比较多现金的个人是时候考虑入手新建设的楼盘了。

最后我说一个鬼故事，大约在2035年左右，上海房价30万/平米、深圳房价50万/平米、苏州房价20万/平米、嘉兴房价10万/平米。